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武漢公共維修基金，住宅維修基金使用方法
武漢房屋公共維修基金的使用原則

時(shí)間：2022-01-04 來(lái)源：新華社發(fā) 作者：whw.cc 我要糾錯(cuò)

公共維修基金如何分?jǐn)偨患{？開(kāi)發(fā)商交納的部分，是否歸全體業(yè)主所有？如果小區(qū)分多期開(kāi)發(fā)交付，相鄰樓棟的維修，會(huì)不會(huì)動(dòng)用我家的維修基金？

家住蔡甸區(qū)凱德悅湖二期的張先生稱：前不久，所在小區(qū)物業(yè)貼出公告，讓一期家有外墻漏水的業(yè)主，速到物業(yè)和社區(qū)登記，聲稱準(zhǔn)備動(dòng)用開(kāi)發(fā)商的維修基金。但對(duì)于應(yīng)該準(zhǔn)備動(dòng)用多少資金、如何維修等關(guān)鍵細(xì)節(jié)都沒(méi)有說(shuō)透。

張先生表示，二期交房才1年，一期交房已超過(guò)5年。二期業(yè)主們擔(dān)心，一期維修會(huì)不會(huì)動(dòng)用屬于自家的那一份維修基金？很多人弄不懂：小區(qū)公共維修基金能否精確分?jǐn)偟揭詷菞潪閱挝粊?lái)使用？

“即便要?jiǎng)佑玫脑�，�?yīng)該通過(guò)什么程序？”還有很多業(yè)主通過(guò)武漢城市留言板咨詢，在小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)情況下，如何確保這筆錢(qián)使用公開(kāi)透明、用到實(shí)處？

近日，針對(duì)市民關(guān)心的房屋公共維修基金的使用規(guī)則，武漢市住房保障和房屋管理局下屬的武漢市物業(yè)管理事務(wù)指導(dǎo)中心（武漢市住房專項(xiàng)維修資金管理中心）解答。

1問(wèn)：小區(qū)公共維修基金的構(gòu)成？

答：開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都須交維修資金。業(yè)主是按照購(gòu)房面積來(lái)交，開(kāi)發(fā)商是按照總規(guī)模交的。業(yè)主這一方面，分2008年以前簽訂和2008年以后簽訂購(gòu)房合同。2008年以前是按購(gòu)房款來(lái)，2008年之后是按購(gòu)房面積來(lái)算。

2問(wèn)：開(kāi)發(fā)商和業(yè)主具體如何交？

答：開(kāi)發(fā)商是按照物業(yè)總規(guī)模建安造價(jià)的1.5%，有電梯的按2.5%繳存。如無(wú)電梯按12元/平方米，有電梯15層以下是25元/平方米，15層以上30元/平方米；對(duì)業(yè)主而言，沒(méi)有電梯按55元/平方米來(lái)收。如果有電梯，分14層以下和14層以上。業(yè)主14層（包括14層）以下是61元/平方米，14層以上是73元/平方米。

3問(wèn)：開(kāi)發(fā)商和業(yè)主所交的錢(qián)都不是合在一起嗎？怎么分？

答：是的。開(kāi)發(fā)商總共交的錢(qián)要核算到樓棟。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商維修基金交了150萬(wàn)元，共有30棟房子，那么每一棟就是5萬(wàn)元，維修費(fèi)用就從這5萬(wàn)元里面扣除，用完了再扣業(yè)主的。

4問(wèn)：假如前一期業(yè)主維修把開(kāi)發(fā)商交的維修基金用了，把自己所交部分也用了，那他能否動(dòng)用二期其他業(yè)主的？

答：不能用，他那一棟只是他那一棟的人結(jié)賬，不會(huì)結(jié)賬到你頭上來(lái)。

5問(wèn)：公共維修基金怎么使用？

答：開(kāi)發(fā)商交納的部分，也歸全體業(yè)主所有。按規(guī)定，開(kāi)發(fā)商的用完之后再用業(yè)主的。

開(kāi)發(fā)商的就是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造發(fā)生的費(fèi)用，根據(jù)確定的范圍分?jǐn)偂１热缏┧姆謹(jǐn)偡秶前礂潄?lái)分?jǐn)�，首先在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳存的維修基金賬戶中予以列支，賬戶余額不足時(shí)，再由分?jǐn)們?nèi)的業(yè)主按照各自擁有的房屋面積比例分?jǐn)偂?/p>

6問(wèn)：小區(qū)公共維修基金是一個(gè)賬號(hào)嗎？能否精確到按棟管理和使用？

答：確實(shí)是一個(gè)賬號(hào)，但按樓棟進(jìn)行核算管理，否則就不公平。“你不能用一棟的錢(qián)來(lái)維修二棟的房子。”不管小區(qū)分幾期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商交納部分也是按樓棟。不夠的話，業(yè)主再按樓棟來(lái)進(jìn)行分?jǐn)�。維修和漏水等等均按樓棟來(lái)分?jǐn)偣芾�，房管部門(mén)為每棟樓建有檔案，開(kāi)發(fā)商多少，業(yè)主多少，不會(huì)混在一起，都有一本賬。

7問(wèn)：什么情況下才能動(dòng)用維修基金？

答：首先得是共用部位，其次要過(guò)保修期。動(dòng)用過(guò)程公開(kāi)透明，要充分保障業(yè)主權(quán)利。

8問(wèn)：維修基金負(fù)責(zé)的共用部位包括哪些？

答：共用部位就是包括外墻、頂樓的屋面、樓梯間、公共走廊、公共區(qū)域的一些窗臺(tái)，這都屬于公共部位。共用設(shè)施設(shè)備主要指電梯、監(jiān)控、消防、排水管，這就是共用設(shè)施設(shè)備。共用部位要過(guò)保修期，漏水的質(zhì)保期一般是5年，沒(méi)過(guò)5年不能動(dòng)用維修基金。

9問(wèn)：如果社區(qū)征求業(yè)主意見(jiàn)，沒(méi)有具體施工方案、預(yù)算、施工流程，這合理嗎？

答：施工方案、使用方案公示是必需的環(huán)節(jié)，動(dòng)用維修基金由業(yè)主說(shuō)了算。社區(qū)提前征求業(yè)主意見(jiàn)，綜合考慮之后，然后再?zèng)Q定使不使用維修基金。

10問(wèn)：公示使用方案包括哪些內(nèi)容呢？

答：使用方案里包括工程量、施工合同、審價(jià)。使用方案中應(yīng)該有一個(gè)附件，這些細(xì)節(jié)必須要公示，有一套正規(guī)的模板，可到武漢市房管局官網(wǎng)上查詢下載。

11問(wèn)：房屋漏水，如果開(kāi)發(fā)商一直拖到過(guò)保怎么辦？

答：保修之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商如果不履行職責(zé)，建委可對(duì)他進(jìn)行處罰，房管局只管預(yù)售許可證和銷(xiāo)售房子，房屋質(zhì)量建委建管部門(mén)有職責(zé)監(jiān)管。只要是在保修期內(nèi)漏水，業(yè)主首先要保留相關(guān)證據(jù)，證明是在這5年期內(nèi)漏水的，然后找開(kāi)發(fā)商來(lái)協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成，可向建委投訴，也可通過(guò)訴訟程序解決。

12問(wèn)：沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，如何動(dòng)用公共維修基金？

答：首先由物業(yè)公司提使用方案，但物業(yè)公司不是申請(qǐng)主體，物業(yè)公司主要配合業(yè)委會(huì)來(lái)做相關(guān)協(xié)助工作。業(yè)委會(huì)沒(méi)成立，社區(qū)居委會(huì)可代為履行業(yè)委會(huì)職責(zé)。社區(qū)作為申請(qǐng)主體要按照相關(guān)流程，比如通過(guò)招投標(biāo)或者比價(jià)，優(yōu)先選擇施工單位，然后初選第三方報(bào)價(jià)進(jìn)行審核。關(guān)鍵就是要把使用方案向業(yè)主進(jìn)行公示，每棟向業(yè)主公示不少于7天，征求業(yè)主意見(jiàn)要遵守民法典規(guī)定的“雙三分之二”參與表決（雙三分之二：指專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主）。只有業(yè)主同意達(dá)到了法定標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)后社區(qū)才能持相關(guān)材料向所在地住建局提出使用備案申請(qǐng)、維修執(zhí)行備案申請(qǐng)。待材料齊全后，房管局依法依規(guī)撥付款，施工單位開(kāi)始施工，然后竣工驗(yàn)收，再結(jié)算。

13問(wèn)：小區(qū)動(dòng)用維修基金，項(xiàng)目工程量在哪里可查？

答：工程量項(xiàng)目公示后，業(yè)主可到業(yè)委會(huì)、社區(qū)查詢；使用維修基金后，也可到區(qū)房管局憑介紹信查詢明細(xì)。

14問(wèn)：房管部門(mén)在維修基金使用中能發(fā)揮什么作用？

答：目前，我市已引入第三方隨機(jī)抽選對(duì)工程量和造價(jià)進(jìn)行把關(guān)，確保錢(qián)不亂用。房管部門(mén)委托交通銀行建立了第三方造價(jià)咨詢庫(kù)。電腦會(huì)隨機(jī)從八家單位內(nèi)挑選有資質(zhì)的審價(jià)公司，對(duì)工程造價(jià)、工程量進(jìn)行把關(guān)，主要作用是“審價(jià)”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是看工程量值不值那么多錢(qián)。

15問(wèn)：小區(qū)工程房管部門(mén)可指派監(jiān)理嗎？

答：根據(jù)相關(guān)法律，業(yè)委會(huì)是可以聘請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理公司。因房管部門(mén)這方面不專業(yè)，主要是對(duì)價(jià)格進(jìn)行一個(gè)把關(guān)，關(guān)于聘請(qǐng)的費(fèi)用業(yè)主可以分?jǐn)偂?/p>

16問(wèn)：外墻漏水如何維權(quán)？

答：首先要保留證據(jù)。有的開(kāi)發(fā)商有工程部解決問(wèn)題，如果有證據(jù)證明對(duì)方一直拖延不解決，建委可對(duì)其進(jìn)行處罰。

只要業(yè)主能證明是在5年質(zhì)保期內(nèi)出的問(wèn)題，哪怕拖過(guò)保修期，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該負(fù)責(zé)。

17問(wèn)：動(dòng)用維修基金過(guò)程，可派業(yè)主代表一起參與監(jiān)督？

答：業(yè)主代表就是由社區(qū)按照相關(guān)議事規(guī)則、管理辦法、業(yè)主公約里推選業(yè)主代表的程序來(lái)選擇業(yè)主代表。如果是社區(qū)提出申請(qǐng)的，必須要有業(yè)主代表來(lái)參與；由業(yè)主委員會(huì)提出的，則沒(méi)有強(qiáng)制性要求。

18問(wèn)：業(yè)主維護(hù)合法權(quán)益時(shí)取證比較難，什么情況算開(kāi)發(fā)商在保質(zhì)期內(nèi)不作為的證據(jù)？

答：業(yè)主跟物業(yè)報(bào)修的證據(jù)。譬如在微信反映問(wèn)題，對(duì)方也在微信查看了，就有了基本證明。如果真走法院這一步，這些證據(jù)也是有用的。關(guān)鍵是把（房子出問(wèn)題的）時(shí)間確定好，5年之內(nèi)的問(wèn)題都是房屋質(zhì)量問(wèn)題，可以找開(kāi)發(fā)商。

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